Comment vérifier la conformité des constructions aux règles d’implantation par rapport aux limites séparatives ?

Résumé : L’appréciation de la conformité des constructions aux règles d’implantation par rapport aux limites séparatives peut vite devenir complexe si la construction est pourvue d’éléments architecturaux (balcons, escaliers, débords de toitures, volumes multiples), et que le PLU n’apporte pas de précisions sur la prise en compte de ces éléments. La jurisprudence donne cependant certaines indications sur la manière d’interpréter ces textes obscurs.

Le code de l’urbanisme prévoit que « le règlement peut définir les règles concernant l’implantation des constructions. Par « règlement », on entend le règlement du PLU. Cette faculté figure à l’article L.151-17 du code de l’urbanisme.

L’article L.151-16 du même code ajoute que des règles peuvent être édictées sur leur distance minimale par rapport aux limites séparatives.

Les règlements laissent souvent le choix aux constructeurs. Ils vont ainsi, dans un premier temps, proposer une implantation en limite séparative. Dans un second temps, ils vont autoriser une implantation en retrait de cette limite. Le retrait autorisé peut être minimal ou maximal.

Les PLU récents fournissent de plus en plus de détails sur comment appréhender la règle et ses modalités d’application. Il peut par exemple être indiqué que les débords de toiture sont exclus. Il peut en être de même des balcons en saillie s’il ne dépassent pas une certaine profondeur. Cela peut également valoir pour les terrasses de plain-pied. Dans ce dernier cas, cela suppose souvent de ne pas dépasser une hauteur donnée par rapport au terrain naturel.

Qu’en est-il cependant dans l’hypothèse où un règlement se borne à un imposer un retrait minimal, sans donner d’autres indications (notamment dans le lexique) sur les éléments de la construction à prendre en compte ?

La jurisprudence en la matière peut se montrer particulièrement sévère.

1. L’implantation par rapport aux limites séparatives s’apprécie en fonction des éléments indissociables de la construction (prise en compte terrasses, balcons…)

Les règlements des PLU sont généralement rédigés avec pour référence une construction classique. Cette construction type est en principe parallélépipédique. Elle est par ailleurs non pourvue de saillies, de décrochés de façades, ou encore de terrasses et autres débords.

Comment interpréter le règlement du PLU en l’absence d’indication sur la prise en compte de ces éléments architecturaux ?

La jurisprudence estime que les éléments dits « indissociables » de la construction sont inclus pour le calcul des règles d’implantation de la construction. Il s’agit par exemple des saillies, balcons ou escaliers (Cour administrative d’appel de Bordeaux, 28 juin 2016, requête n°15BX03244).

Un élément indissociable de la construction peut donc se définir comme un élément technique ou architectural, qui ne peut exister en l’absence de construction.

Ainsi, une terrasse de plain-pied constitue un élément indissociable d’une construction et est prise en considération pour l’appréciation des règles d’implantation par rapport aux limites séparatives (Cour administrative d’appel de Lyon, 3 juillet 2018, requête n°16LY03850).

2. L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives s’effectue en tout point de la construction

Les règles d’implantation par rapport aux voies et emprises publiques et par rapport aux limites séparatives sont désormais facultatives.

La majorité des PLU prévoient cependant des règles relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives.

Les règlements peuvent exiger une implantation des constructions soit en limite séparative, soit en retrait, lequel doit alors respecter une certaine distance (minimale ou maximale).

Toutefois, des difficultés peuvent surgir en l’absence de précisions dans le règlement ou son lexique sur l’application de la règle.

Faut-il prendre chaque point de la construction horizontalement par rapport à la limite séparative qui en est le plus proche ? Ou bien seulement le point de la construction qui en est le plus proche ?

Pareillement, quid lorsqu’un volume de construction est implanté en limite séparative, et un second volume s’implante en retrait ?

Dans le silence du texte, c’est la règle la plus stricte qui s’applique.

Ainsi, dans l’hypothèse d’une construction présentant plusieurs volumes, ou dont la distance avec la limite séparative pourrait différer en ce que son implantation n’est, par exemple pas parallèle à ladite limite, il y aurait lieu d’apprécier le retrait en tout point de la construction.

Le règlement national d’urbanisme a été rédigé selon cette logique. Selon une réponse ministérielle (Réponse ministérielle n°2897, 30 septembre 1993) :

« En vertu de l’article R.111-19 du code de l’urbanisme, l’appréciation de la distance horizontale entre le bâtiment et la limite séparative doit se faire de « tout point du bâtiment ». C’est donc la partie la plus avancée de la construction qui doit servir de référence. Ainsi, dans le cas d’un balcon, la marge d’isolement doit être calculée à partir de l’extrémité du balcon. De même, pour un débord de toiture, élément constitutif du bâtiment, la marge de recul doit être calculée à partir de l’extrémité du débord de la toiture. »

La Cour administrative de Bordeaux a pu juger (CAA Bordeaux, 9 janvier 2014, requête n°12BX00856) :

« 3. Considérant en second lieu, qu’aux termes de l’article Up7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Denis, seul applicable à un immeuble situé dans la zone Upc de ce plan : «  Dans les secteurs Upc (…) les constructions seront implantées : soit sur une ou plusieurs limites séparatives, soit avec un recul de 3 m minimum pour les bâtiments inférieurs ou égaux à RDC + 1 + 1 étage droit + comble et de 4 m minimum pour les bâtiments supérieurs à RDC + 1 + 1 étage droit + comble par rapport à la limite séparative «  ; que cette règle concerne la distance comptée horizontalement de tout point du bâtiment au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché lorsque la construction n’est pas en limite séparative ; »

Concernant les débords de toiture, la Cour administrative d’appel de Lyon a jugé (CAA Lyon, 13 novembre 2012, requête n°12LY01444) :

qu’il ressort des pièces du dossier que, comme le fait valoir la commune, la façade Nord-Est du bâtiment C, qui présente une hauteur à l’égout de 11,38 mètres, est située à seulement 5,48 mètres de la limite séparative du fonds voisin, au lieu des 5,69 mètres dès lors imposés par les dispositions précitées, pour l’application desquelles, en l’absence de précision expressément contraire, il y a lieu de prendre en compte le débord de toiture ; que le projet de la société Foncière du Sud méconnaît dès lors cette règle de recul ;

En pratique

Appréciation à partir d’un plan de façade
Appréciation à partir d’un plan de masse

3. L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives: s’apprécie à chaque niveau de la construction (= sur l’ensemble de sa hauteur)

Une autre question est de savoir si l’implantation par rapport aux limites séparatives s’apprécie à chaque niveau de la construction.

Il s’agit du cas où la construction s’élève sur plusieurs étages. Un premier niveau s’implante en limite séparative, tandis que le second s’implante légèrement en retrait. Cela peut être le cas pour l’aménagement d’une terrasse.

Ici encore, la jurisprudence se montre particulièrement sévère. Le juge administratif considère que l’implantation d’une construction par rapport aux limites séparatives s’apprécie à chaque niveau de la construction. (voir par exemple Cour administrative d’appel de Bordeaux, 9 janvier 2014, requête n°12BX00856).

En pratique

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