Instruction des demandes de permis de construire, dispositions d’urbanisme cristallisées et intervention de règles plus favorables.

En cas d’intervention, pendant la durée de la cristallisation, d’une règle d’urbanisme plus favorable, le pétitionnaire ayant déposé une demande de permis de construire peut s’en prévaloir (CAA NANTES, 29 décembre 2017, requête n° 16NT01961).

L’article L.410-1 du code de l’urbanisme prévoit que la délivrance d’un certificat d’urbanisme permet la cristallisation des règles d’urbanisme pendant dix-huit mois.

Mais qu’en est-il lorsque, pendant cette période, de nouvelles dispositions d’urbanisme plus favorables entrent en vigueur  ?

Le projet doit-il se conformer aux anciennes dispositions d’urbanisme cristallisées ou peut-il bénéficier des nouvelles règles plus favorables ?

La réponse a été apportée par un arrêt de la Cour administrative d’appel de NANTES. Ainsi, en cas d’intervention, pendant la durée de la cristallisation, d’une règle d’urbanisme plus favorable, le pétitionnaire ayant déposé une demande de permis de construire peut s’en prévaloir (Cour Administrative d’Appel de Nantes, 29 décembre 2017, requête n°16NT01961).

La Cour a ainsi instauré une possibilité dite de « panachage » des règles d’urbanisme applicables au profit des porteurs de projets.

Comment procéder à l’instruction des demandes en appliquant la jurisprudence de la Cour Administrative d’Appel de Nantes (requête n° 16NT01961) ?

Pour que la règle intervenue postérieurement à la délivrance du certificat d’urbanisme puisse être appliquée, deux conditions doivent être remplies :

  • la règle entrée en vigueur postérieurement doit être plus favorable,
  • la règle intervenue postérieurement doit être dissociable d’autres règles d’urbanisme applicables à la date de délivrance du certificat d’urbanisme et qui auraient déjà été prises en compte lors de l’examen de la demande.

Dans l’arrêté précité, les règles entrées en vigueur postérieurement étaient relatives aux caractéristiques des voies.

La Cour a donc considéré qu’elles étaient dissociables des autres règles du document local d’urbanisme car elles pouvaient être appliquées de manière indépendante.

En pratique, comment instruire les demandes et savoir si les règles d’urbanisme antérieures présentent un caractère indissociable des nouvelles règles plus favorables ?

Il faut comparer les dispositions du document local d’urbanisme opposables au moment de la délivrance du certificat d’urbanisme avec celles opposables au moment de la délivrance du permis de construire.

Seules les dispositions plus favorables du nouveau document local d’urbanisme seront retenues. Pour les autres, il convient d’appliquer celles de l’ancien document local d’urbanisme.

L’examen se pratique article par article et peut être plus difficile si la structure de l’ancien document local d’urbanisme n’est plus la même que celle du nouveau document d’urbanisme. C’est notamment le cas lorsqu’un Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) est entré en vigueur.

Concrètement, les règles seront dissociables si elles ne portent pas sur les mêmes thèmes et qu’elles peuvent faire l’objet d’une application indépendante.

Pour exemple, ne sont pas dissociables des règles applicables à la date de la délivrance du certificat d’urbanisme portant sur une hauteur maximale H1 et des règles intervenues postérieurement relatives à une hauteur maximale H2. En effet, ces dispositions sont toutes les deux relatives à la hauteur des constructions elles ne peuvent être appliquées de manière indépendante les unes des autres.

Peut-on appliquer cet arrêt n° 16NT01961 et bénéficier des règles plus favorables lorsque les dispositions d’urbanisme ont été cristallisées via un permis d’aménager ou une déclaration préalable valant division ?

Dans les lotissements et pour la délivrance es permis de construire, l’article L.442-14 du code de l’urbanisme pose le principe de la cristallisation, pendant cinq ans, des règles applicables à la date de l’autorisation d’urbanisme initiale (permis d’aménager ou déclaration préalable de division).

Un permis de construire ne peut pas être refusé sur le fondement de dispositions nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d’aménager.

Il faut donc et a contrario en déduire qu’un permis de construire peut être délivré sur la base de dispositions nouvelles de valeurs équivalentes ou plus favorables.

Le principe du panachage des règles d’urbanisme peut donc trouver à s’appliquer en cas de cristallisation des règles applicables via un permis d’aménager ou une déclaration préalable.

Les règles à appliquer au projet sont celles du document d’urbanisme existant au moment de la délivrance sauf si celles-ci sont plus défavorables et que le pétitionnaire a entendu se prévaloir des nouvelles règles.

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