Un cône de vue d’un PLU peut-il interdire toute construction ?

Le code de l’urbanisme prévoit plusieurs outils à destination des auteurs des documents d’urbanisme pour préserver des éléments du paysage. Un cône de vue identifié dans les PLU peut ainsi avoir pour conséquence redoutable d’interdire toute construction sur un terrain.

Un rappel bienvenu : mais qu’est-ce qu’un cône de vue ?

Un cône de vue est, comme son nom l’indique, un cône identifié dans le règlement graphique d’un PLU. Il se présente, par exemple, sous cette forme : 

Cônes de vue dans un PLU

Le cône de vue a pour objet de protéger, mettre en valeur ou requalifier un élément du paysage dont l’intérêt le justifie (voir les articles L.151-19 et L.151-23 du code de l’urbanisme).

Par exemple, le cône de vue peut permettre de protéger un panorama dégagé sur la mer, en application de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme (qui prévoit l’identification d’éléments de paysage pour des motifs  d’ordre culturel, historique ou architectural).

Le cône de vue peut ainsi empêcher toute construction nouvelle au sein du périmètre qu’il identifie, afin d’éviter toute obstruction de la vue à préserver.

Peut-il interdire toute construction ? Oui, mais…

Le Conseil d’État s’est récemment penché sur la question de ces cônes de vue, dans une décision du 14 juin 2021.

Le Conseil d’État a considéré que « en jugeant que la commune de Pornic avait pu, dans le règlement de son plan local d’urbanisme, établir, d’une part, un cône de vue excluant toute construction et, d’autre part, une  » zone non aedificandi « , qui interdit par nature toute construction, sans rechercher si ces interdictions, qui dérogent à la vocation d’une zone urbaine, constituaient, eu égard à l’ensemble des dispositifs existants, le seul moyen d’atteindre les objectifs recherchés, tels que relevés par les juges du fond, de valorisation des perspectives sur le littoral et de préservation de la frange littorale d’une urbanisation excessive, la cour a commis une erreur de droit. »

Les conclusions du Rapporteur public, M. Vincent VILLETTE, sont particulièrement détaillées et fournissent une grille de lecture utile : que peut-on faire dans un PLU avec un cône de vue – surtout s’il est placé dans une zone U, en principe constructible ?

La réponse pourrait se résumer ainsi : interdire les constructions oui… mais pas trop ! Et surtout, de manière justifiée.

Le cône de vue doit ainsi être :

  • Nécessaire : il faut s’assurer que le paysage protégé présente un réel intérêt ;
  • Proportionné : l’inconstructibilité est-elle la seule manière de protéger le paysage ? Ne peut-on envisager, par exemple, une simple limitation des règles de hauteur ?

En d’autres termes, et ainsi que le rappelle le Rapporteur public, M. Vincent VILLETTE : il faut s’assurer « que la commune a usé avec discernement des potentialités  vertigineuses associées aux cônes de vue ».

Voilà qui invite les auteurs des PLU à une certaine prudence, sans remettre en cause l’utilité du cône de vue.

LGP AVOCATS Droit urbanisme Pauline Riou
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