Etat d’urgence sanitaire et autorisations d’urbanisme (8) : la péremption des permis de construire et autres autorisations

Cette page est à jour le 14 mai 2020. Elle tient compte des ordonnances n°2020-427 du 15 avril 2020, n°2020-539 du 7 mai 2020 et n°2020-560 du 13 mai 2020 qui modifient les dispositions de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020. Cette page est à jour de la Loi n°2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l’état d’urgence sanitaire et complétant ses dispositions. Elle traite plus particulièrement des règles applicables à la péremption des permis de construire et autres autorisations d’urbanisme pendant la période d’urgence sanitaire.

Texte de référence :

Article 2

Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.

Il pourrait être tentant d’appliquer l’article 3 de l’ordonnance 2020-306 pris au titre de l’urgence sanitaire à la question de la péremption des autorisations d’urbanisme et, notamment des permis de construire.

Cet article dispose en effet que « les mesures administratives ou juridictionnelles suivantes et dont le terme vient à échéance au cours de la période définie au I de l’article 1er sont prorogées de plein droit jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la fin de cette période : (…) 3° Autorisations, permis et agréments ».

Nous estimons toutefois qu’il ne faut pas s’arrêter à l’emploi du terme « permis ». Il existe dans le droit une multitude d’autres « permis » que le permis de construire. L’article 3 de l’ordonnance concerne selon nous la durée de vie des actes qui comportent une durée de validité fixée par l’administration. Ce n’est pas le cas d’un permis de construire qui, certes, peut être atteint de péremption en cas d’absence de mise en œuvre mais parce que le code de l’urbanisme le prévoit, et non pas parce qu’il comporterait une date au-delà de laquelle il ne produirait plus d’effet.

Nous relevons d’ailleurs que le dernier alinéa de l’article 3 dispose que « les dispositions du présent article ne font pas obstacle à l’exercice, par le juge ou l’autorité compétente, de ses compétences pour modifier ces mesures ou y mettre fin, ou, lorsque les intérêts dont il a la charge le justifient, pour prescrire leur application ou en ordonner de nouvelles en fixant un délai qu’il détermine. Dans tous les cas, le juge ou l’autorité compétente tient compte, dans la détermination des prescriptions ou des délais à respecter, des contraintes liées à l’état d’urgence sanitaire« . Or, il n’est ni dans les compétences du juge, ni dans celles du maire, de modifier la durée de validité d’un permis de construire.

L’article 3 s’appliquera en revanche à des autorisations d’occupation du domaine public ou, dans le champ de l’urbanisme, à des permis de construire précaires qui comportent un terme fixé par l’administration. Nous traitons ce sujet dans cet article.

Note : le ministère de la Cohésion des territoires a diffusé le 23 avril 2020 une présentation de l’ordonnance n° 2020-306 modifiée par l’ordonnance n° 2020-427. Cette note est accompagnée d’une annexe qui passe en revue plusieurs cas de figure et, notamment, la péremption des autorisations d’urbanisme. Cette note n’est qu’une interprétation et elle est dénuée de valeur juridique. Pour le Ministère, la péremption des autorisations d’urbanisme est régie par l’article 3. Pour les raisons évoquées plus haut, cette analyse nous semble erronée. Cela n’est toutefois pas sans conséquences car l’article 2 organise un report des échéances au 23 août minuit, tandis que l’article 3 (tel que modifié par l’ordonnance n°2020-560 du 13 mai 2020) prévoit une prorogation des mesures administratives et juridictionnelles jusqu’au 23 septembre.

L’article 8 de l’ordonnance ne semble pas davantage applicable car il vise les délais “imposés” par l’administration. Or, un permis de construire “n’impose” pas la réalisation de travaux, il les rend seulement possibles. Ni l’article 3 ni l’article 8 ne nous semblent donc adaptés. 

La question de la péremption des autorisations relève donc à notre sens de l’article 2 de l’ordonnance qui prévoit que tout acte prescrit par la loi ou le règlement à peine de caducité ou péremption ou déchéance d’un droit qui aurait dû être fait entre le 12 mars 2020 et le 23 juin inclus (date de l’expiration du délai d’un mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire) peut être reporté. 

Les actes à effectuer (démarrage des travaux…) pour éviter la péremption d’une autorisation d’urbanisme ont vocation à entrer dans le champ d’application de ce texte, et peuvent donc encore être effectués au plus tard le 23 août 2020.

Exemple : un permis de construire notifié au pétitionnaire le 2 avril 2017 était en principe caduc à la date du 2 avril 2020. En vertu de l’article 2, la validité du permis est maintenue jusqu’au 23 août 2020.

Note : Naturellement, les travaux entrepris à cette date devront être significatifs et ne pas avoir pour seul objet de faire obstacle à la péremption comme le rappelle de manière constante la jurisprudence. On peut donc penser que des travaux effectués dans l’urgence le 23 août dans le seul but de tenir la péremption en échec seront vains.

Retrouvez tous les articles sur l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020

Loïc Prieur urbanisme Loïg Gourvennec urbanisme Pauline Riou urbanisme
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