Etat d’urgence sanitaire et autorisations d’urbanisme (11) : la validité des certificats d’urbanisme

Cette page est à jour le 14 mai 2020. Elle présente les dispositions de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 modifiée par les ordonnances n°2020-427 du 15 avril 2020, n°2020-539 du 7 mai 2020 et n°2020-560 du 13 mai 2020 prises dans le cadre de l’urgence sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19. Cette page est à jour de la Loi n°2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l’état d’urgence sanitaire et complétant ses dispositions. Elle aborde la question de la validité des certificats d’urbanisme. Il ne s’agit pas d’une autorisation mais la question mérite d’être traitée dans le cadre de cette série d’article.

Texte de référence (à jour de l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020) : 

Article 2

« Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois ».

L’article L.410-1 du code de l’urbanisme dispose qu’un certificat d’urbanisme protège des changements défavorables de règlementation pendant un délai de 18 mois. Pour cela, une autorisation d’urbanisme ou une déclaration préalable doit être déposée avant la fin de ce délai.

Le délai de 18 mois est naturellement couvert par les dispositions de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 dès lors qu’il vient à expirer entre le 12 mars et le 23 juin. La question est de savoir de quel mécanisme il relève.

L’article 3, dont l’application peut être envisagée, ne sous semble pas adapté. Tout d’abord, cette article vise les mesures administratives ou juridictionnelles dont le terme viendrait à échéance entre le 12 mars et le 23 juin 2020. Or, un certificat d’urbanisme n’a pas de terme comme peut en avoir un permis de construire précaire ou une autorisation d’occupation du domaine public. La loi dispose simplement qu’il a un effet de cristallisation des droits à bâtir pour peu qu’une demande d’autorisation soit déposée dans les 18 mois.

Ensuite, l’article 3 de l’ordonnance vise, entre autres, les autorisations, permis ou agréments. Or, un certificat d’urbanisme ne correspond pas à aucune de ces notions.

Enfin, l’article 3 vise des mesures dont l’administration ou le juge pourrait modifier le terme. Or, le délai de validité d’un certificat d’urbanisme ne peut pas être modifié.

Note : le Ministère de la Cohésion des territoires a diffusé le 23 avril 2020 une présentation de l’ordonnance n°2020-306 modifiée par l’ordonnance n°2020-427. Cette note est accompagnée d’une annexe qui passe en revue plusieurs cas de figure et, notamment, la validité des certificat d’urbanisme. Cette note n’est qu’une interprétation et elle est dénuée de valeur juridique. Pour le Ministère, les certificats d’urbanisme sont régis par l’article 3. Pour les raisons évoquées plus haut, cette analyse nous semble erronée. Cela n’est toutefois pas sans conséquences car l’article 2 organise un report des échéances au 23 août minuit, tandis que l’article 3 (tel que modifié par l’ordonnance n°2020-560 du 13 mai 2020) prévoit une prorogation des mesures administratives et juridictionnelles jusqu’au 23 septembre.

L’article 7 ne nous semble pas non plus pertinent. S’il évoque bien une suspension des délais, ce n’est que les délais dans lesquels une décision, un avis ou un accord doit intervenir. Or, l’article L.410-1 du code de l’urbanisme n’entre pas dans ce cas puisque seule une demande d’autorisation doit être faite dans les 18 mois.

La question de la validité des certificats d’urbanisme nous semble régie par l’article 2 de l’ordonnance. En conséquence, si le délai dans lequel une autorisation d’urbanisme ou une déclaration préalable doit être déposée expire entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, cette autorisation ou cette déclaration pourra être déposée avant le 23 août 2020 à minuit.

Exemple : un certificat d’urbanisme en date du 2 octobre 2018 expire en principe à la date du 2 avril 2020, soit dans la période d’urgence couverte par l’ordonnance. 

La validité de ce certificat d’urbanisme est maintenue jusqu’au 23 août 2020. 

Le bénéficiaire du certificat qui dépose un permis de construire jusqu’à cette date bénéficiera dès lors de la cristallisation des droits prévue à l’article L.410-1 du code de l’urbanisme

Loïc Prieur urbanisme Loïg Gourvennec urbanisme Pauline Riou urbanisme
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